В связи с уменьшением цен на недвижимость наша фирма планирует провести переоценку имущества. Как ее оформить и отразить в учете? Нужно ли привлекать независимого оценщика для подтверждения рыночной цены?

Если рыночная цена объекта недвижимости ниже его бухгалтерской оценки, вы вправе провести переоценку и уменьшить его стоимость*(1). Но помните - переоценив имущество однажды, вы должны делать это регулярно (не чаще одного раза в год), чтобы стоимость, по которой оно отражается в бухгалтерском учете и отчетности, не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости*(2). Если эти стоимости существенно не отличаются, ОС можно не переоценивать. Критерий существенности надо установить в учетной политике или использовать рекомендованный Минфином - 5%*(3).
Решение о проведении регулярной переоценки объектов основных средств тоже нужно закрепить в учетной политике для целей бухучета. Переоценивать можно не все ОС, а только отдельную группу однородных объектов. ПБУ 6/01 не определяет этого понятия. Поэтому в учетной политике необходимо раскрыть перечень групп исходя из признаков назначения объектов (например, здания, оборудование, транспортные средства, оргтехника и др.) и их состав*(4).

Внимание! Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.

Порядок проведения переоценки установлен пунктами 43-48 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств*(5).
Для определения текущей (восстановительной) стоимости можно использовать:
- данные на аналогичные объекты, полученные от организаций-собственников;
- сведения об уровне цен, полученные у органов государственной статистики (в настоящее время индексы для проведения переоценок ОС могут быть разработаны НИИ статистики Госкомстата России на коммерческой основе)*(6);
- сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
- оценку БТИ;
- экспертные заключения оценщика о текущей рыночной стоимости объектов основных средств.
Таким образом, привлекать специального оценщика вовсе не обязательно. Если вы все же решили воспользоваться его услугами, заключите письменный договор, а после окончания работ составьте акт выполненных работ на основании отчета оценщика.
Уменьшение стоимости объекта ОС снизит сумму налога на имущество организаций, что может привлечь внимание налогового органа*(7). Поэтому новая стоимость, используемая при переоценке, должна быть обоснованна и документально подтверждена.
Переоценка имущества проводится по состоянию на начало отчетного года. Конкретный срок организация определяет самостоятельно. Главное - успеть до сдачи отчетности за I квартал. Решение о проведении переоценки оформляется соответствующим распорядительным документом, обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы, и сопровождается подготовкой перечня объектов, подлежащих переоценке. Предварительно нужно провести инвентаризацию, чтобы проверить фактическое наличие ОС, стоимость которых будет переоцениваться.
При переоценке объекта пересчитывают не только его первоначальную (восстановительную) стоимость, но и сумму начисленной амортизации.
Для оформления результатов переоценки заполняется ведомость. Унифицированной формы документа в настоящее время нет. Поэтому вы вправе самостоятельно разработать ее с учетом требований статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".
В ведомости вы должны указать:
1) наименование ОС;
2) инвентарный номер;
3) дату приобретения ОС;
4) дату принятия к бухгалтерскому учету;
5) стоимость ОС по состоянию на конец 2008 года (дебет счета 01 до переоценки);
6) данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января 2009 года;
7) коэффициент переоценки (п. 6 / п. 5);
8) сумму уценки стоимости ОС (п. 6 - п. 5);
9) сумму начисленной амортизации по состоянию на конец 2008 года;
10) сумму амортизации после переоценки (п. 9 х п. 7);
11) сумму уценки начисленной амортизации (п. 10 - п. 9).
Переоценку проводят в межотчетный период, поэтому ее результаты не учитываются при составлении годовой отчетности. При этом в бухгалтерской отчетности на начало следующего года указывается измененная стоимость ОС - с учетом результатов переоценки. Таким образом, показатель по строке "Основные средства" бухгалтерского баланса на 31 декабря 2008 года не будет соответствовать показателю по строке "Основные средства" на начало отчетного года бухгалтерского баланса на 31 марта 2009 года. Обосновать различие надо в пояснительной записке к отчетности за I квартал 2009 года.
Если переоценка проводится впервые, то сумма уценки объекта ОС отражается по дебету счета 84 "Непокрытый убыток" и кредиту счета 01 "Основные средства". Уменьшение суммы начисленной амортизации отражается по дебету счета 02 "Амортизация основных средств" и кредиту счета 84 "Нераспределенная прибыль".
Для целей налогообложения результаты переоценки (уценки) амортизируемого имущества с учетом рыночной стоимости в составе расходов не признаются*(8).

Пример
Первоначальная стоимость объекта недвижимости составляет 4 000 000 руб. Сумма начисленной амортизации - 800 000 руб. Текущая рыночная стоимость по отчету оценщика на 1 января 2009 года равна 3 000 000 руб.
На основании ведомости о переоценке в учете отразим:
Дебет 84 Кредит 01 на сумму 1 000 000 руб. (4 000 000 руб. - 3 000 000 руб.);
Дебет 02 Кредит 84 на сумму 200 000 руб. (800 000 руб. - (800 000 руб. х 0,75)).
Итак, мы рассмотрели порядок проведения переоценки недвижимости. Торопитесь! До сдачи отчетности за I квартал 2009 года осталось мало времени.

И.Б. Остафий,
главный эксперт экспертно-консультационного отдела компании ПРАВОВЕСТ

15 марта 2009 г.

"В курсе правового дела", N 6, март 2009 г.

------------------------------------------------------------------------
*(1) п. 14 ПБУ 6/01
*(2) п. 15 ПБУ 6/01
*(3) п. 1 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности, утв. приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н
*(4) письмо Минфина России от 12.01.2006 N 07-05-06/2
*(5) утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н
*(6) п. 6 письма Госкомстата России от 09.04.2001 N МС-1-23/1480; письмо Минфина России от 31.07.2003 N 04-02-05/3/63
*(7) п. 1 ст. 374 НК РФ
*(8) п. 1 ст. 257 НК РФ; письмо Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-06/1/157


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:


 




Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Налог на имущество организаций, вопросы и ответы
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >> 11 >> 12 >>
13 >> 14 >> 15 >> 16 >> 17 >> 18 >> 19 >> 20 >> 21 >> 22 >> 23 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!