Наша организация заключила договор аренды с будущим собственником нежилого помещения. У арендодателя имеется только договор инвестирования строительства. Свидетельство на право собственности на сдаваемое имущество еще не оформлено. Может ли арендатор принимать к вычету НДС, предъявленный по арендным платежам, а также учитывать в составе расходов при исчислении налога на прибыль арендную плату?

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Например, договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, заключенные государственным или муниципальным предприятием с согласия собственника.
Возникновение прав собственности на недвижимость, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре*(1). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права*(2). Значит, до даты оформления арендодателем права собственности на объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ. А заключение договора аренды арендодателем, не оформившим в установленном порядке право собственности на указанное имущество, влечет недействительность такой сделки*(3).
Минфин считает, что в такой ситуации арендные платежи за арендуемое имущество не могут уменьшить налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, так как расходы по не заключенному в установленном порядке договору не соответствуют критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ*(4). Аналогичной точки зрения придерживаются и представители налоговой службы*(5).
Судебная практика по данному вопросу противоречива. В некоторых случаях арбитражные суды поддерживают налоговые органы*(6), но в основном выступают в защиту налогоплательщиков. По мнению судей, налоговое законодательство не ставит в зависимость учет арендной платы в целях налогообложения прибыли от оснований и правомерности пользования помещением. Поэтому неподтверждение арендодателем права собственности на сдаваемое в аренду имущество не свидетельствует об отсутствии понесенных арендатором расходов. Кроме того, суды отмечают, что признание сделки недействительной ставит под сомнение основание, а не факт осуществления расходов в виде арендной платы*(7).
Как видим, вопрос об отнесении платы за арендованное помещение, право собственности на которое арендодатель не зарегистрировал, в состав расходов при исчислении налога на прибыль является спорным. А поскольку на законодательном уровне вопрос не урегулирован и у судей нет единого мнения, учет арендных платежей в составе расходов по прибыли приводит к возникновению у арендатора соответствующих рисков.
Для вычета предъявленного НДС важно, чтобы услуги были приобретены для использования в облагаемых НДС операциях.
Отметим, что глава 21 НК РФ не устанавливает зависимости применения налогового вычета по НДС от факта признания расходов в налоговом учете.
По общему правилу для принятия предъявленного НДС к вычету необходимо единовременное выполнение следующих условий: - услуги должны быть оказаны и приняты к учету;
- услуги должны быть предназначены для операций, облагаемых НДС;
- в наличии должен быть надлежащим образом оформленный счет-фактура *(8).
Исключение составляет НДС по нормируемым расходам и НДС, исчисленный по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления*(9). Но рассматриваемый случай к ним не относится. Однако позиция Минфина и налоговой службы такова: если понесенные затраты не уменьшают налогооблагаемой прибыли, а покрываются за счет собственных средств, то они не участвуют в облагаемой НДС деятельности, так как объект налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает, а значит, и входной НДС по указанным расходам к вычету не принимается*(10).
Арбитражные суды считают, при соблюдении условий, установленных статьями 171 и 172 НК РФ, входной НДС по арендным платежам даже по недействительному договору принять к вычету можно*(11). Правда, и расходы на арендную плату были признаны этими судами правомерными.
Таким образом, если право собственности арендодатель не зарегистрировал, то, по мнению налоговых органов и Минфина России, арендатор не вправе признать при исчислении налога на прибыль арендные платежи и принять к вычету входной НДС. К сожалению, нет гарантии, что и судебное разбирательство по этому вопросу решится в пользу налогоплательщика.

Л.П. Бойко,
ведущий эксперт экспертно-консультационного
отдела компании ПРАВОВЕСТ

1 апреля 2009 г.

"В курсе правового дела", N 7, апрель 2009 г.

------------------------------------------------------------------------
*(1) ст. 131 ГК РФ; ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
*(2) ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; письмо УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116
*(3) постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 N КГ-А41/3101-06; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
*(4) письма Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288
*(5) письма УФНС России по г. Москве от 21.03.2008 N 20-12/026800, от 18.03.2008 N 20-12/025116
*(6) постановление ФАС Московского округа от 04.09.2008 N КА-А40/8197-08 по делу N А40-60083/07-128-353
*(7) постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 по делу N Ф04-2117/2007(33186-А27-31), Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 по делу N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1, Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу N А56-52896/2007
*(8) п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ
*(9) п. 6, 7 ст. 171 НК РФ
*(10) письма Минфина России от 16.06.2005 N 03-04-11/132, МНС России от 21.01.2003 N 03-1-08/204/26-В088
*(11) постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N Ф04-2117/2007(33186-А27-31) по делу N А27-14782/2006-6, Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу N А56-52896/2007


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:


 




Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Налог на имущество организаций, вопросы и ответы
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >> 11 >> 12 >>
13 >> 14 >> 15 >> 16 >> 17 >> 18 >> 19 >> 20 >> 21 >> 22 >> 23 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!