Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей не должна превращаться в формальность: именно на приемке выявляют некачественный ремонт, отклонения по площади, недоделки в инженерных сетях и ошибки отделки. Подписав акт без замечаний, дольщик осложняет дальнейшее взыскание компенсации. Поэтому квартиру нужно осматривать спокойно, с инструментами и с понятным чек-листом.

Профессиональная помощь при некачественном ремонте нужна, когда застройщик спорит с замечаниями, торопит подписать акт или предлагает устранить дефекты «потом». Мы сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии и при необходимости защищаем интересы дольщика в суде. Ниже — практический алгоритм приемки квартиры, проверки отделки и оформления дефектного акта.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр квартиры лучше проводить не на глаз, а по заранее подготовленному набору инструментов. Это поможет измерить площадь, проверить ровность поверхностей, работу инженерных систем и сразу зафиксировать спорные дефекты:

• блокнот и карандаш — для расчетов, пометок и простой проверки тяги вентиляции;
• фотокамера — или смартфон — чтобы сразу зафиксировать дефекты и сохранить доказательства;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, сантехнических зон и мест за дверями;
• строительный уровень — для проверки стен, пола, откосов и перегородок;
• вертикальный отвес — для проверки вертикальности стен и перегородок;
• рулетка — для контрольного измерения комнат и сравнения площади с ДДУ;
• бюджетный электроприбор — для безопасной проверки розеток и напряжения в сети.

Для фиксации дефектов учитывайте: выявленные нарушения стоит отметить в блокноте и сфотографировать, после чего внести в смотровой лист. Если вы вовремя отметите все недостатки, то застройщик будет обязан устранить их. Если недостатки устранению не подлежат (например, если площадь квартиры меньше заявленной), то в этом случае вам обязаны предоставить компенсацию.

Осмотр квартиры без отделки: что проверить в первую очередь

Перед подписанием акта стоит оценить: необъяснимый факт: часто приемка квартиры с черновой отделкой проводится исключительно формально. Как только дольщик указывает на недостатки, представитель застройщика всем своим видом дает понять, что рассчитывать на большее нельзя и все в полном порядке. Поэтому важно знать свои права и требования, установленные нормативами для помещений без отделки.

На что обратить внимание в первую очередь:

• Не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• Общая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• Стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• Планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• Оконные конструкции, замки и двери не должны иметь каких-либо дефектов;
• Провода должны быть изолированы, коммуникации должны быть подведены согласно плану.

Практический шаг на осмотре: трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять квартиру.

Практический шаг на осмотре: обратите внимание и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Перед подписанием акта стоит оценить: квартиры с отделкой от застройщика не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке следует ориентироваться именно на него.

Обычно следует проверить:

• Фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• Отделку пола, потолка и стен;
• Качество оконных и дверных блоков;
• Окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• Электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• Коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• Сантехнику, радиаторы и другие приборы.

При приемке новостройки важно проверить: в отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то у вас есть право требовать от застройщика реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, следует вынести это в перечень замечаний.

Подробный чек-лист для осмотра квартиры

Перед подписанием акта стоит оценить: не подписывайте акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не устранит все обнаруженные недостатки. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист – он позволит не упустить важные детали.

Площадь квартиры и расхождения с ДДУ

При приемке новостройки важно проверить: обратите внимание: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недостатки. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Перед подписанием акта стоит оценить: самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы следует разделить на простые фигуры (например, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом – требуйте компенсации.

Входная дверь и зона порога

Для фиксации дефектов учитывайте: размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались самостоятельно. Рекомендуем проверить качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама.

Пол и стяжка

При приемке новостройки важно проверить: стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они также должна иметь прописанную в договоре толщину. При этом не стоит путать деформационные швы, которые строители оставляют для компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения квартиры с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле.

Потолок и высота помещений

Перед подписанием акта стоит оценить: в кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними застройщик обязан заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу можно не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно – если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения компенсации.

Стены, углы и качество штукатурки

Перед подписанием акта стоит оценить: здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см в дальнейшем уйдет очень много стройматериалов. Также стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов.

При приемке новостройки важно проверить: внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Оконные блоки, стеклопакеты и фурнитура

Практический шаг на осмотре: важно проверить качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний следует внести соответствующие комментарии в акт. Уплотнитель при этом должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета.

Электрика, розетки и освещение

Перед подписанием акта стоит оценить: никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Для фиксации дефектов учитывайте: помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства застройщика по договору. Если во всех квартирах вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников – они обязательно должны быть. При этом стоит проверить все розетки, все светильники – если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны.

Водоснабжение и канализация

При приемке новостройки важно проверить: рекомендуем начинать приемку квартиры с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Обратите внимание на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Также важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте проверить наличие тройников в санузлах – они необходимы для объединения сливных труб.

Отопление и радиаторы

Перед подписанием акта стоит оценить: трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке.

Вентиляция и микроклимат

При приемке новостройки важно проверить: ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание следует вынести в дефектный акт и обязать застройщика исправить ситуацию.

Следы вредителей и санитарное состояние

Перед подписанием акта стоит оценить: в квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей у вас есть право требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации может потребоваться помощь в приемке квартиры со стороны эксперта.

Как правильно оформить замечания к застройщику

Для фиксации дефектов учитывайте: все замечания следует внести в дефектный акт. Его также могут называть ведомостью или листом осмотра квартиры. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель застройщика тоже подписывает этот акт – в противном случае согласование не проходит и процедура устранения дефектов затягивается.

При приемке новостройки важно проверить: устранение недочетов может занимать до 2-3 недель. Не стоит соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» застройщика. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит недостатки «как есть» и в дальнейшем при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт.

При приемке новостройки важно проверить: в некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. У вас есть право принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации.

Общие зоны дома: подъезд, подвал, лифты

Перед подписанием акта стоит оценить: так как подъезд, а также подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это можно сделать одному, а можно объединиться с другими дольщиками и подать застройщику коллективную жалобу.

Перед подписанием акта стоит оценить: практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, проблемы с лифтами, а также протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Все эти недостатки застройщик обязан устранить в предусмотренные законом сроки.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

При приемке новостройки важно проверить: на практике удачная приемка квартиры – это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций.

Практический шаг на осмотре: {company} предлагает профессиональную помощь в приемке квартиры в Казани. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в дефектный акт даже мельчайшие недостатки и не дадут представителю застройщика оказать на вас психологическое давление. Обратите внимание: вы можете оформить доверенность на приемку квартиры и не присутствовать на осмотре. Однако вы также вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию или заказать услугу.