Пособие по налогу на имущество организаций 2017 год.
12.3.3. СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ:
С КАКОГО МОМЕНТА ВКЛЮЧАЮТСЯ В НАЛОГОВУЮ БАЗУ
ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
При осуществлении капитального строительства налог на имущество необходимо уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства. Напомним, что имущество включается в состав основных средств, если оно отвечает признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01. В частности, это означает, что объект строительства должен быть доведен до состояния, пригодного к использованию (Письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370).
До этого времени все капитальные вложения не признаются основными средствами и, следовательно, налогом не облагаются. При этом затраты, которые накапливаются в процессе создания объектов недвижимого имущества, формируют их первоначальную стоимость. Это предусмотрено п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение по бухгалтерскому учету и отчетности). Затраты обобщаются на калькуляционном счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", дебетовое сальдо по которому отражает стоимость незавершенных капитальных вложений. См. Письма Минфина России от 14.12.2011 N 03-03-06/1/823, от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95.
Аналогичные правила применяются к недвижимости, которая получена организацией по договору купли-продажи, в качестве вклада в уставный капитал и т.п., однако требует капитальных вложений для доведения ее до состояния, пригодного к эксплуатации (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А55-38512/2009, от 13.11.2009 N А55-1994/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2010 N А53-20883/2009).
На каком же этапе строительства организация должна учесть вновь созданный объект недвижимости в составе основных средств?
Объект недвижимости принимается к учету в качестве основного средства, если он соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, и капитальные вложения по нему завершены. Государственная регистрация права для признания его основным средством не требуется (п. 52 Методических указаний).
Отметим, что при проведении проверок налоговые органы тщательно исследуют документы на объекты незавершенных капитальных вложений, чтобы определить, правомерно ли такие объекты отражены на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Поэтому если вы осуществляете капитальные вложения в строительство недвижимости, то следует располагать документами, которые подтверждают, что такое строительство еще не окончено.
СИТУАЦИЯ: Облагается ли налогом объект капитального строительства (капитальных вложений), если организация получила разрешение на ввод его в эксплуатацию, но фактически не использует (не эксплуатирует) имущество?
После выполнения всех строительных работ и приемки законченного объекта недвижимости организация-застройщик должна получить разрешение на ввод его в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Этот документ подтверждает завершение строительства объекта и является основанием для регистрации права собственности организации на недвижимость.
Таким образом, при наличии данного разрешения можно считать, что недвижимость в принципе готова для использования организацией по назначению. А значит, ее следует учитывать в составе основных средств и облагать налогом на имущество. Такие разъяснения дает Минфин России в Письмах от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01.
Однако с таким подходом не согласен ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10). По мнению судей, объект не может быть пригоден для эксплуатации, пока не завершены отделочные работы. Это справедливо и в том случае, даже если на такой объект выдано разрешение на ввод в эксплуатацию и (или) получено свидетельство о праве собственности. Как отмечает ВАС РФ, строительство здания и последующая его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс. И только после его завершения основное средство может рассматриваться как объект налогообложения (п. 1 ст. 374 НК РФ, п. п. 7, 8 ПБУ 6/01). Судьи подчеркнули: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию подтверждает лишь то, что возведенный объект соответствует проектной документации, но не доказывает, что возможна его фактическая эксплуатация для целей, для которых этот объект предназначен.
К аналогичным выводам приходят и федеральные судьи (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2012 N А81-888/2011, ФАС Московского округа от 31.01.2012 N А40-27092/11-90-114, ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2011 N А56-60831/2010).
Таким образом, если, получив разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного объекта, вы сразу не ввели его в эксплуатацию, это может вызвать претензии проверяющих. И тогда правомерность своих действий вам придется отстаивать в суде.
СИТУАЦИЯ: Облагается ли налогом объект капитального строительства (капитальных вложений), если организация частично использует его (сдает в аренду), но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Встречаются ситуации, когда организация начинает частично использовать объект недвижимости раньше, чем его строительство полностью завершено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Так, например, организации-застройщики, не завершив строительство здания в целом, нередко сдают в аренду отдельные помещения в нем.
Контролирующие органы в таких случаях полагают, что, поскольку объект используется (хотя и частично), его нужно включить в состав основных средств и, следовательно, начислять налог на имущество.
Суды при таких обстоятельствах отмечают: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию - одно из доказательств того, что объект недвижимости не завершен строительством, не готов к эксплуатации и его нельзя отнести к основным средствам (Постановления ФАС Московского округа от 18.07.2013 N А40-54007/12-91-301, ФАС Центрального округа от 23.03.2012 N А35-1973/2011, ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12, от 30.09.2009 N Ф09-7348/09-С3).
Вместе с тем судьи подчеркивают, что имущество принимается к учету в качестве основного средства, если соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, капитальные вложения по нему завершены и первоначальная стоимость сформирована. В противном случае объект не может быть переведен в состав основных средств, а значит, не подлежит налогообложению. Первоначальную стоимость основного средства формируют все расходы, понесенные организацией на создание объекта и доведение его до состояния, пригодного к использованию (п. 8 ПБУ 6/01). Однако до получения разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания (сооружения) нельзя считать, что строительство объекта недвижимости завершено (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, при таких обстоятельствах первоначальная стоимость объекта не сформирована.
В качестве дополнительных аргументов, подтверждающих, что объект не готов к эксплуатации, несмотря на его частичное использование, судьи также признают следующие обстоятельства:
- площадь помещений, эксплуатация (аренда) которых начата до окончания строительных работ, составляет незначительную часть объекта недвижимости (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2011 N А53-29939/2009);
- проектные работы на объекте продолжаются и в периоде эксплуатации отдельных помещений. До окончания этих работ невозможно нормальное функционирование объекта. А в предоставленных в аренду помещениях осуществляется лишь подготовка к последующей деятельности арендатора (например, устанавливается торговое оборудование) (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2011 N А72-15321/2009).
Таким образом, при частичной эксплуатации объекта капитального строительства, не переведенного в состав основных средств, проверяющие, скорее всего, потребуют включить его стоимость в налоговую базу. Однако если строительство еще не окончено и имеются документы, подтверждающие доработку (достройку) объекта, то суд, вероятно, примет вашу сторону (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2014 N Ф03-6223/2013, ФАС Поволжского округа от 25.10.2013 N А55-15817/2012, ФАС Центрального округа от 04.07.2013 N А68-8765/2012, ФАС Московского округа от 28.06.2013 N А40-95421/12-108-145).
Аналогичной позиции суды придерживаются в отношении не только зданий, но и других объектов, капитальное строительство которых не завершено, например автодорог (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 N А66-8949/2012).
В то же время, если при рассмотрении дела будет доказано, что капитальные вложения в объект завершены и он отвечает признакам основного средства, судьи могут признать доначисление налога на имущество правомерным. Это относится даже к случаю, когда отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Примерами таких решений могут служить Постановления ФАС Московского округа от 20.08.2013 N А41-46795/12 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 04.10.2013 N ВАС-13896/13), ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2012 N Ф03-3703/2012, ФАС Поволжского округа от 19.07.2012 N А55-22505/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2012 N ВАС-14437/12), ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 N А58-8541/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2762/2009(2762-А45-37) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 18.08.2009 N ВАС-10314/09).
С КАКОГО МОМЕНТА ВКЛЮЧАЮТСЯ В НАЛОГОВУЮ БАЗУ
ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
При осуществлении капитального строительства налог на имущество необходимо уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства. Напомним, что имущество включается в состав основных средств, если оно отвечает признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01. В частности, это означает, что объект строительства должен быть доведен до состояния, пригодного к использованию (Письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370).
До этого времени все капитальные вложения не признаются основными средствами и, следовательно, налогом не облагаются. При этом затраты, которые накапливаются в процессе создания объектов недвижимого имущества, формируют их первоначальную стоимость. Это предусмотрено п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение по бухгалтерскому учету и отчетности). Затраты обобщаются на калькуляционном счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", дебетовое сальдо по которому отражает стоимость незавершенных капитальных вложений. См. Письма Минфина России от 14.12.2011 N 03-03-06/1/823, от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95.
Аналогичные правила применяются к недвижимости, которая получена организацией по договору купли-продажи, в качестве вклада в уставный капитал и т.п., однако требует капитальных вложений для доведения ее до состояния, пригодного к эксплуатации (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А55-38512/2009, от 13.11.2009 N А55-1994/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2010 N А53-20883/2009).
На каком же этапе строительства организация должна учесть вновь созданный объект недвижимости в составе основных средств?
Объект недвижимости принимается к учету в качестве основного средства, если он соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, и капитальные вложения по нему завершены. Государственная регистрация права для признания его основным средством не требуется (п. 52 Методических указаний).
Отметим, что при проведении проверок налоговые органы тщательно исследуют документы на объекты незавершенных капитальных вложений, чтобы определить, правомерно ли такие объекты отражены на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Поэтому если вы осуществляете капитальные вложения в строительство недвижимости, то следует располагать документами, которые подтверждают, что такое строительство еще не окончено.
СИТУАЦИЯ: Облагается ли налогом объект капитального строительства (капитальных вложений), если организация получила разрешение на ввод его в эксплуатацию, но фактически не использует (не эксплуатирует) имущество?
После выполнения всех строительных работ и приемки законченного объекта недвижимости организация-застройщик должна получить разрешение на ввод его в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Этот документ подтверждает завершение строительства объекта и является основанием для регистрации права собственности организации на недвижимость.
Таким образом, при наличии данного разрешения можно считать, что недвижимость в принципе готова для использования организацией по назначению. А значит, ее следует учитывать в составе основных средств и облагать налогом на имущество. Такие разъяснения дает Минфин России в Письмах от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01.
Однако с таким подходом не согласен ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10). По мнению судей, объект не может быть пригоден для эксплуатации, пока не завершены отделочные работы. Это справедливо и в том случае, даже если на такой объект выдано разрешение на ввод в эксплуатацию и (или) получено свидетельство о праве собственности. Как отмечает ВАС РФ, строительство здания и последующая его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс. И только после его завершения основное средство может рассматриваться как объект налогообложения (п. 1 ст. 374 НК РФ, п. п. 7, 8 ПБУ 6/01). Судьи подчеркнули: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию подтверждает лишь то, что возведенный объект соответствует проектной документации, но не доказывает, что возможна его фактическая эксплуатация для целей, для которых этот объект предназначен.
К аналогичным выводам приходят и федеральные судьи (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2012 N А81-888/2011, ФАС Московского округа от 31.01.2012 N А40-27092/11-90-114, ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2011 N А56-60831/2010).
Таким образом, если, получив разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного объекта, вы сразу не ввели его в эксплуатацию, это может вызвать претензии проверяющих. И тогда правомерность своих действий вам придется отстаивать в суде.
СИТУАЦИЯ: Облагается ли налогом объект капитального строительства (капитальных вложений), если организация частично использует его (сдает в аренду), но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Встречаются ситуации, когда организация начинает частично использовать объект недвижимости раньше, чем его строительство полностью завершено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Так, например, организации-застройщики, не завершив строительство здания в целом, нередко сдают в аренду отдельные помещения в нем.
Контролирующие органы в таких случаях полагают, что, поскольку объект используется (хотя и частично), его нужно включить в состав основных средств и, следовательно, начислять налог на имущество.
Суды при таких обстоятельствах отмечают: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию - одно из доказательств того, что объект недвижимости не завершен строительством, не готов к эксплуатации и его нельзя отнести к основным средствам (Постановления ФАС Московского округа от 18.07.2013 N А40-54007/12-91-301, ФАС Центрального округа от 23.03.2012 N А35-1973/2011, ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12, от 30.09.2009 N Ф09-7348/09-С3).
Вместе с тем судьи подчеркивают, что имущество принимается к учету в качестве основного средства, если соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, капитальные вложения по нему завершены и первоначальная стоимость сформирована. В противном случае объект не может быть переведен в состав основных средств, а значит, не подлежит налогообложению. Первоначальную стоимость основного средства формируют все расходы, понесенные организацией на создание объекта и доведение его до состояния, пригодного к использованию (п. 8 ПБУ 6/01). Однако до получения разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания (сооружения) нельзя считать, что строительство объекта недвижимости завершено (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, при таких обстоятельствах первоначальная стоимость объекта не сформирована.
В качестве дополнительных аргументов, подтверждающих, что объект не готов к эксплуатации, несмотря на его частичное использование, судьи также признают следующие обстоятельства:
- площадь помещений, эксплуатация (аренда) которых начата до окончания строительных работ, составляет незначительную часть объекта недвижимости (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2011 N А53-29939/2009);
- проектные работы на объекте продолжаются и в периоде эксплуатации отдельных помещений. До окончания этих работ невозможно нормальное функционирование объекта. А в предоставленных в аренду помещениях осуществляется лишь подготовка к последующей деятельности арендатора (например, устанавливается торговое оборудование) (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2011 N А72-15321/2009).
Таким образом, при частичной эксплуатации объекта капитального строительства, не переведенного в состав основных средств, проверяющие, скорее всего, потребуют включить его стоимость в налоговую базу. Однако если строительство еще не окончено и имеются документы, подтверждающие доработку (достройку) объекта, то суд, вероятно, примет вашу сторону (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2014 N Ф03-6223/2013, ФАС Поволжского округа от 25.10.2013 N А55-15817/2012, ФАС Центрального округа от 04.07.2013 N А68-8765/2012, ФАС Московского округа от 28.06.2013 N А40-95421/12-108-145).
Аналогичной позиции суды придерживаются в отношении не только зданий, но и других объектов, капитальное строительство которых не завершено, например автодорог (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 N А66-8949/2012).
В то же время, если при рассмотрении дела будет доказано, что капитальные вложения в объект завершены и он отвечает признакам основного средства, судьи могут признать доначисление налога на имущество правомерным. Это относится даже к случаю, когда отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Примерами таких решений могут служить Постановления ФАС Московского округа от 20.08.2013 N А41-46795/12 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 04.10.2013 N ВАС-13896/13), ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2012 N Ф03-3703/2012, ФАС Поволжского округа от 19.07.2012 N А55-22505/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2012 N ВАС-14437/12), ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 N А58-8541/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2762/2009(2762-А45-37) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 18.08.2009 N ВАС-10314/09).
Другие статьи и литература
- Цифровые активы: правовой анализ: монография
- Финансовые вопросы 2021
- Инвестирование: способы, риски, субъекты: монография
- Комментарий к ФЗ О рынке ценных бумаг
- До минор: реквием для миноритариев в мажорной тональности
- Вопрос - ответ 2020
- Частное банковское право: учебник
- Налоги для физических лиц и индивидуальных предпринимателей: возможности снижения
- Постатейный комментарий к Федеральному закону от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации
- Правовое регулирование налогообложения контролируемых иностранных компаний: опыт зарубежных стран и России
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Финансовые сделки. Постатейный комментарий к главам 42 - 46 и 47.1
- Патентная система налогообложения: в помощь предпринимателю
- Налоговое резидентство физических лиц: критерии и условия
- Ответственность за нарушение налогового законодательства: виды, основания и условия применения
- Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг: Монография
- Открытые и закрытые корпорации. Особенности оборота долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью: правовой и экономический аспекты
- Взыскание долгов: от профилактики до принуждения
- Налогообложение объектов недвижимости в России и за рубежом
- Комментарий к Федеральному закону от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"
- Налоговые споры. Особенности рассмотрения в судах общей юрисдикции: Научно-практическое пособие
- Региональное финансовое право: Монография
- Крестьянские (фермерские) хозяйства: создание, деятельность, налогообложение
- Финансовая поддержка семьи: материнский капитал
- Налоговое право: Курс лекций
- Финансовые вопросы 2021
- Инвестирование: способы, риски, субъекты: монография
- Комментарий к ФЗ О рынке ценных бумаг
- До минор: реквием для миноритариев в мажорной тональности
- Вопрос - ответ 2020
- Частное банковское право: учебник
- Налоги для физических лиц и индивидуальных предпринимателей: возможности снижения
- Постатейный комментарий к Федеральному закону от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации
- Правовое регулирование налогообложения контролируемых иностранных компаний: опыт зарубежных стран и России
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Финансовые сделки. Постатейный комментарий к главам 42 - 46 и 47.1
- Патентная система налогообложения: в помощь предпринимателю
- Налоговое резидентство физических лиц: критерии и условия
- Ответственность за нарушение налогового законодательства: виды, основания и условия применения
- Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг: Монография
- Открытые и закрытые корпорации. Особенности оборота долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью: правовой и экономический аспекты
- Взыскание долгов: от профилактики до принуждения
- Налогообложение объектов недвижимости в России и за рубежом
- Комментарий к Федеральному закону от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"
- Налоговые споры. Особенности рассмотрения в судах общей юрисдикции: Научно-практическое пособие
- Региональное финансовое право: Монография
- Крестьянские (фермерские) хозяйства: создание, деятельность, налогообложение
- Финансовая поддержка семьи: материнский капитал
- Налоговое право: Курс лекций