СИТУАЦИЯ: С какого момента включаются в налоговую базу по налогу на имущество организации приобретенные объекты недвижимости, которые не могут быть введены в эксплуатацию до завершения работ по их ремонту и реконструкции?
В некоторых случаях приобретенное налогоплательщиком недвижимое имущество требует ремонта или реконструкции и без проведения этих работ эксплуатация объекта по его прямому назначению невозможна.
В какой момент такое имущество должно быть включено в состав основных средств и, соответственно, в объект налогообложения: в момент перехода права собственности или в тот момент, когда имущество доведено до состояния, пригодного к использованию?
Отметим, что в отношении недвижимого имущества действуют те же правила, что и в отношении других объектов основных средств. Так, чтобы принять объект недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, необходимо прежде всего определить его первоначальную стоимость (п. 7 ПБУ 6/01).
В первоначальную стоимость основного средства должны быть включены фактические затраты на приведение объекта в состояние, пригодное к использованию (п. 8 ПБУ 6/01, п. 24 Методических указаний).
Таким образом, покупатель недвижимости не может сформировать первоначальную стоимость объекта и включить его в состав основных средств до завершения работ по ремонту или реконструкции. А значит, до этого момента имущество не облагается налогом на основании п. 1 ст. 374 НК РФ.
Суды придерживаются такого же мнения (Постановления ФАС Поволжского округа от 09.08.2012 N А55-26222/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 19.09.2012 N А29-9832/2011, от 02.07.2012 N А11-4617/2011, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010, ФАС Уральского округа от 16.12.2010 N Ф09-10205/10-С3).
Отметим, что непригодность недвижимости к использованию, а также осуществление работ по ее ремонту или реконструкции нужно подтвердить соответствующими документами. Ими могут быть, например, технический (кадастровый) паспорт не завершенного строительством объекта, техническая документация, смета, акты выполненных работ по ремонту или реконструкции недвижимости и др.
При этом готовность незначительной части недвижимости к эксплуатации и передача ее в аренду не являются основанием для учета объекта при определении базы по налогу на имущество. Ведь до завершения работ по ремонту или реконструкции первоначальная стоимость объекта недвижимости еще не сформирована. Следовательно, основным средством он не является и налогом не облагается (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.09.2012 N А29-9832/2011).