СИТУАЦИЯ: С какого момента нужно облагать налогом недвижимость организации в связи с регистрацией права собственности (иного права)?
Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Обычно такая процедура занимает довольно продолжительное время (несколько месяцев). В результате на практике эксплуатация объекта недвижимости часто начинается до завершения регистрации прав на него.
С какого момента нужно учитывать недвижимость в составе основных средств и облагать налогом на имущество?
Критерии отнесения имущества к основным средствам перечислены в п. 4 ПБУ 6/01. Регистрация права на имущество среди них не упоминается. Кроме того, п. 52 Методических указаний установлено, что объекты недвижимости, права на которые еще не зарегистрированы, подлежат учету в качестве основных средств. Для этого к счету учета основных средств должен быть открыт отдельный субсчет.
Таким образом, объект недвижимости, который соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148 (п. 2), Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31, от 17.06.2011 N 03-05-05-01/44, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@), ФНС России от 29.08.2011 N ЗН-4-11/13999@).
Положение п. 52 Методических указаний, которое предписывает включать такие объекты в качестве основных средств, действует с 1 января 2011 г. (п. 3 Приказа Минфина России от 24.12.2010 N 186н, пп. 10 п. 7 Приложения к данному Приказу).
До указанной даты не было единого подхода к решению вопроса о том, нужно ли облагать налогом на имущество недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности.
Имеются разъяснения контролирующих органов и судов, согласно которым до 2011 г. выручку от продажи объекта недвижимости следовало признавать в бухгалтерском учете после перехода к покупателю права собственности на данный объект (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99). В связи с этим передающая сторона могла списать имущество со счета 01 "Основные средства" только после того, как право собственности на него в установленном порядке было оформлено принимающей стороной. До этого момента налог на имущество исчислял и уплачивал продавец объекта недвижимости (Письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, Постановления Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 16400/10, ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2012 N А70-7265/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.01.2012 N А10-1706/2011, ФАС Поволжского округа от 02.08.2011 N А65-25041/2010, ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КА-А40/8149-10).
При передаче участником недвижимого имущества в уставный капитал организации он также признавался плательщиком налога в отношении этого объекта до момента регистрации перехода права собственности на него (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2012 N А21-79/2012, ФАС Московского округа от 21.06.2012 N А40-60726/10-111-333).
Однако в некоторых разъяснениях Минфин России придерживался иной точки зрения. Так, если приобретенное имущество фактически эксплуатировалось и были поданы документы на госрегистрацию права собственности, принимающая сторона должна была учитывать этот объект в составе основных средств (Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28). Соответственно, обязанность по перечислению налога в подобном случае возлагалась именно на покупателя недвижимости.
Позиции, согласно которой регистрация права собственности на объекты недвижимости не является условием для того, чтобы отнести их к основным средствам, придерживались и отдельные суды (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07, Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07, Постановления ФАС Московского округа от 30.09.2011 N А41-8961/10, ФАС Уральского округа от 29.03.2011 N Ф09-1125/11-С3).
Примечание
Подробнее о том, с какого момента недвижимость следует облагать налогом на имущество, вы можете узнать в разд. 12.3 "Облагаемая налогом недвижимость российских организаций. Момент включения недвижимости в состав основных средств и налоговую базу при реализации, капитальном строительстве объекта".