Пособие по налогу на имущество организаций 2017г.
4.2.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ НА ОСНОВЕ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИИ
Обратите внимание!
Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ внесены изменения в ст. 378.2 НК РФ, которые вступили в силу с 1 января 2015 г. (пп. "в" п. 3 ст. 2, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ).
Итак, в особом порядке налоговая база как кадастровая стоимость может определяться российскими организациями в отношении имущества, перечисленного в пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Отметим, что объекты, указанные в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, должны быть включены в соответствующий Перечень, определенный исполнительным органом субъекта РФ по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Кроме того, по состоянию на эту же дату по объектам недвижимости, перечисленным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, должна быть определена кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375 НК РФ). Иначе налоговая база и база для расчета авансовых платежей по ним и помещениям в них будут рассчитываться в общем порядке на основании среднегодовой (средней) стоимости (пп. 2 п. 12 ст. 378.2, п. 1 ст. 375, п. 4 ст. 376 НК РФ).
Примечание
О том, как узнать кадастровую стоимость объекта, читайте в разд. 4.2.2 "Где найти информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости организации для целей налогообложения".
Если вы являетесь собственником всего объекта недвижимости - здания, включенного в Перечень, то налоговая база по нему будет равна его кадастровой стоимости (пп. 1, 2 п. 1, пп. 1 п. 7, пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
Если же вам принадлежит одно или несколько помещений в таком здании и при этом кадастровая стоимость установлена только для здания в целом, налоговая база для отдельных помещений будет определяться по формуле (п. 6 ст. 378.2 НК РФ):
,
где НБп - налоговая база, рассчитываемая в отношении помещения;
Sn - площадь помещения, по которому определяется налоговая база;
Sзд - общая площадь здания, в котором расположено помещение;
- кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января года налогового периода.
Например, ООО "Альфа" является собственником нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного в торгово-развлекательном центре (ТРЦ). ТРЦ включен в Перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Общая площадь ТРЦ составляет 2500 кв. м, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января - 190 000 000 руб. Налоговая база за налоговый период для помещения, принадлежащего ООО "Альфа", составит 1 900 000 руб. (25 кв. м / 2500 кв. м x 190 000 000 руб.).
Отметим также, что в силу п. 10 ст. 378.2 НК РФ на основе кадастровой стоимости производится расчет налоговой базы и для объектов недвижимости, образованных в результате раздела или другого соответствующего российскому законодательству действия с недвижимым имуществом, включенным в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода. Налоговая база по таким вновь образованным объектам определяется как кадастровая стоимость с момента их постановки на государственный кадастровый учет до включения их в перечень уполномоченными органами. При этом необходимо учитывать, что вновь образованный объект должен соответствовать критериям, установленным в п. п. 1, 3 - 5 ст. 378.2 НК РФ. Недвижимое имущество, в результате действий с которым возник новый объект, по состоянию на 1 января года налогового периода должно быть включено в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Следует отметить, что налог в отношении объекта недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, право собственности на который возникло или прекратилось в течение налогового (отчетного) периода, может быть скорректирован исходя из полных месяцев нахождения данного объекта в собственности организации (п. 5 ст. 382 НК РФ). Так, если право собственности на эту недвижимость возникло у налогоплательщика не с начала налогового (отчетного) периода (прекратилось до его окончания), исчисленный исходя из кадастровой стоимости налог корректируется на коэффициент, рассчитанный по формуле, предусмотренной п. 5 ст. 382 НК РФ.
Налоговая база по объектам недвижимости, облагаемым по кадастровой стоимости, определяется отдельно от иного имущества организации (п. 1 ст. 376 НК РФ). Определять ее в данном случае придется еще и отдельно по каждому такому объекту, даже если они находятся на территории, подведомственной одному налоговому органу, и облагаются по одной и той же ставке. Более того, определять налоговую базу следует и по каждому из помещений, которые принадлежат на праве собственности одной организации и находятся в объекте недвижимости, облагаемом по кадастровой стоимости.
Отметим, что определяет налоговую базу и исчисляет налог (авансовые платежи) собственник подлежащего налогообложению имущества независимо от того, числится оно у него на балансе как ОС или нет, кроме исключительных случаев, предусмотренных ст. ст. 378, 378.1 НК РФ (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Особый порядок налогообложения установлен в отношении имущества, которое:
- составляет паевой инвестиционный фонд (п. 2 ст. 378 НК РФ);
- передано и (или) создано в соответствии с концессионным соглашением (ст. 378.1 НК РФ).
Таким образом, согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ управляющие компании и концессионеры относятся к категории налогоплательщиков, которые облагают налогом недвижимое имущество по кадастровой стоимости и при этом не являются его собственниками (п. п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ).
История вопроса на случай налоговой проверки
Напомним, что поправки к пп. 3 п. 12, п. 13 ст. 378.2 НК РФ внесены Федеральным законом от 02.04.2014 N 52-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2015 г. (пп. "б", "в" п. 10 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 N 52-ФЗ).
До 1 января 2015 г. буквальное содержание пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, а также ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ позволяло допустить, что управляющие компании ПИФов и концессионеры, не являясь собственниками имущества, все же были обязаны облагать налогом отдельные объекты недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости.
Однако из буквального прочтения п. 13 ст. 378.2 НК РФ следовал иной вывод. А именно уплачивать налог на имущество, исчисленный на основе кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, должны были только их собственники. Каких-либо исключений или оговорок, аналогичных той, которая была предусмотрена в пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, п. 13 ст. 378.2 НК РФ не содержал.
Это значит, что управляющие компании и концессионеры при определении налоговой базы не должны были применять особый порядок, установленный в ст. 378.2 НК РФ, поскольку собственниками имущества они не являются (п. 13 ст. 378.2 НК РФ, п. п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ).
Соответственно, в отношении имущества, включенного в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, эти налогоплательщики должны были определять налоговую базу в общем порядке исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, п. 2 ст. 378, ст. 378.1 НК РФ).
Контролирующие органы подтверждали правоту указанного подхода применительно к объектам недвижимости, входящим в состав ПИФов (Письма Минфина России от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44122, от 04.03.2014 N 03-05-05-01/9273, ФНС России от 08.05.2014 N БС-4-11/8853@). Полагаем, что данная позиция была применима и в отношении имущества, полученного (созданного) по концессионным соглашениям.
Для остальных категорий организаций-балансодержателей, не являющихся собственниками недвижимого имущества, пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ не содержит исключений. Таким образом, порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости этими организациями не применяется. Они должны определять налоговую базу в общем порядке исходя из среднегодовой стоимости недвижимого имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ).
В частности, не подлежат налогообложению в соответствии со ст. 378.2 НК РФ объекты недвижимости, находящиеся на балансе унитарного предприятия.
Дело в том, что имущество унитарного предприятия (государственного или муниципального) принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Собственником же имущества (в том числе объектов недвижимости) унитарного предприятия признаются Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования (п. п. 1, 2 ст. 113 ГК РФ, абз. 1, 4 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ).
Следовательно, в отношении недвижимого имущества унитарных предприятий налоговая база определяется исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). Данного подхода придерживается и Минфин России (Письмо от 19.05.2014 N 03-05-04-01/23641).
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИИ
Обратите внимание!
Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ внесены изменения в ст. 378.2 НК РФ, которые вступили в силу с 1 января 2015 г. (пп. "в" п. 3 ст. 2, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ).
Итак, в особом порядке налоговая база как кадастровая стоимость может определяться российскими организациями в отношении имущества, перечисленного в пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Отметим, что объекты, указанные в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, должны быть включены в соответствующий Перечень, определенный исполнительным органом субъекта РФ по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Кроме того, по состоянию на эту же дату по объектам недвижимости, перечисленным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, должна быть определена кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375 НК РФ). Иначе налоговая база и база для расчета авансовых платежей по ним и помещениям в них будут рассчитываться в общем порядке на основании среднегодовой (средней) стоимости (пп. 2 п. 12 ст. 378.2, п. 1 ст. 375, п. 4 ст. 376 НК РФ).
Примечание
О том, как узнать кадастровую стоимость объекта, читайте в разд. 4.2.2 "Где найти информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости организации для целей налогообложения".
Если вы являетесь собственником всего объекта недвижимости - здания, включенного в Перечень, то налоговая база по нему будет равна его кадастровой стоимости (пп. 1, 2 п. 1, пп. 1 п. 7, пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
Если же вам принадлежит одно или несколько помещений в таком здании и при этом кадастровая стоимость установлена только для здания в целом, налоговая база для отдельных помещений будет определяться по формуле (п. 6 ст. 378.2 НК РФ):
,
где НБп - налоговая база, рассчитываемая в отношении помещения;
Sn - площадь помещения, по которому определяется налоговая база;
Sзд - общая площадь здания, в котором расположено помещение;
- кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января года налогового периода.
Например, ООО "Альфа" является собственником нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного в торгово-развлекательном центре (ТРЦ). ТРЦ включен в Перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Общая площадь ТРЦ составляет 2500 кв. м, его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января - 190 000 000 руб. Налоговая база за налоговый период для помещения, принадлежащего ООО "Альфа", составит 1 900 000 руб. (25 кв. м / 2500 кв. м x 190 000 000 руб.).
Отметим также, что в силу п. 10 ст. 378.2 НК РФ на основе кадастровой стоимости производится расчет налоговой базы и для объектов недвижимости, образованных в результате раздела или другого соответствующего российскому законодательству действия с недвижимым имуществом, включенным в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода. Налоговая база по таким вновь образованным объектам определяется как кадастровая стоимость с момента их постановки на государственный кадастровый учет до включения их в перечень уполномоченными органами. При этом необходимо учитывать, что вновь образованный объект должен соответствовать критериям, установленным в п. п. 1, 3 - 5 ст. 378.2 НК РФ. Недвижимое имущество, в результате действий с которым возник новый объект, по состоянию на 1 января года налогового периода должно быть включено в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Следует отметить, что налог в отношении объекта недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, право собственности на который возникло или прекратилось в течение налогового (отчетного) периода, может быть скорректирован исходя из полных месяцев нахождения данного объекта в собственности организации (п. 5 ст. 382 НК РФ). Так, если право собственности на эту недвижимость возникло у налогоплательщика не с начала налогового (отчетного) периода (прекратилось до его окончания), исчисленный исходя из кадастровой стоимости налог корректируется на коэффициент, рассчитанный по формуле, предусмотренной п. 5 ст. 382 НК РФ.
Налоговая база по объектам недвижимости, облагаемым по кадастровой стоимости, определяется отдельно от иного имущества организации (п. 1 ст. 376 НК РФ). Определять ее в данном случае придется еще и отдельно по каждому такому объекту, даже если они находятся на территории, подведомственной одному налоговому органу, и облагаются по одной и той же ставке. Более того, определять налоговую базу следует и по каждому из помещений, которые принадлежат на праве собственности одной организации и находятся в объекте недвижимости, облагаемом по кадастровой стоимости.
Отметим, что определяет налоговую базу и исчисляет налог (авансовые платежи) собственник подлежащего налогообложению имущества независимо от того, числится оно у него на балансе как ОС или нет, кроме исключительных случаев, предусмотренных ст. ст. 378, 378.1 НК РФ (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Особый порядок налогообложения установлен в отношении имущества, которое:
- составляет паевой инвестиционный фонд (п. 2 ст. 378 НК РФ);
- передано и (или) создано в соответствии с концессионным соглашением (ст. 378.1 НК РФ).
Таким образом, согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ управляющие компании и концессионеры относятся к категории налогоплательщиков, которые облагают налогом недвижимое имущество по кадастровой стоимости и при этом не являются его собственниками (п. п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ).
История вопроса на случай налоговой проверки
Напомним, что поправки к пп. 3 п. 12, п. 13 ст. 378.2 НК РФ внесены Федеральным законом от 02.04.2014 N 52-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2015 г. (пп. "б", "в" п. 10 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 N 52-ФЗ).
До 1 января 2015 г. буквальное содержание пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, а также ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ позволяло допустить, что управляющие компании ПИФов и концессионеры, не являясь собственниками имущества, все же были обязаны облагать налогом отдельные объекты недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости.
Однако из буквального прочтения п. 13 ст. 378.2 НК РФ следовал иной вывод. А именно уплачивать налог на имущество, исчисленный на основе кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, должны были только их собственники. Каких-либо исключений или оговорок, аналогичных той, которая была предусмотрена в пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, п. 13 ст. 378.2 НК РФ не содержал.
Это значит, что управляющие компании и концессионеры при определении налоговой базы не должны были применять особый порядок, установленный в ст. 378.2 НК РФ, поскольку собственниками имущества они не являются (п. 13 ст. 378.2 НК РФ, п. п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ).
Соответственно, в отношении имущества, включенного в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, эти налогоплательщики должны были определять налоговую базу в общем порядке исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, п. 2 ст. 378, ст. 378.1 НК РФ).
Контролирующие органы подтверждали правоту указанного подхода применительно к объектам недвижимости, входящим в состав ПИФов (Письма Минфина России от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44122, от 04.03.2014 N 03-05-05-01/9273, ФНС России от 08.05.2014 N БС-4-11/8853@). Полагаем, что данная позиция была применима и в отношении имущества, полученного (созданного) по концессионным соглашениям.
Для остальных категорий организаций-балансодержателей, не являющихся собственниками недвижимого имущества, пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ не содержит исключений. Таким образом, порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости этими организациями не применяется. Они должны определять налоговую базу в общем порядке исходя из среднегодовой стоимости недвижимого имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ).
В частности, не подлежат налогообложению в соответствии со ст. 378.2 НК РФ объекты недвижимости, находящиеся на балансе унитарного предприятия.
Дело в том, что имущество унитарного предприятия (государственного или муниципального) принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Собственником же имущества (в том числе объектов недвижимости) унитарного предприятия признаются Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования (п. п. 1, 2 ст. 113 ГК РФ, абз. 1, 4 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ).
Следовательно, в отношении недвижимого имущества унитарных предприятий налоговая база определяется исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). Данного подхода придерживается и Минфин России (Письмо от 19.05.2014 N 03-05-04-01/23641).
Другие статьи и литература
- Цифровые активы: правовой анализ: монография
- Финансовые вопросы 2021
- Инвестирование: способы, риски, субъекты: монография
- Комментарий к ФЗ О рынке ценных бумаг
- До минор: реквием для миноритариев в мажорной тональности
- Вопрос - ответ 2020
- Частное банковское право: учебник
- Налоги для физических лиц и индивидуальных предпринимателей: возможности снижения
- Постатейный комментарий к Федеральному закону от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации
- Правовое регулирование налогообложения контролируемых иностранных компаний: опыт зарубежных стран и России
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Финансовые сделки. Постатейный комментарий к главам 42 - 46 и 47.1
- Патентная система налогообложения: в помощь предпринимателю
- Налоговое резидентство физических лиц: критерии и условия
- Ответственность за нарушение налогового законодательства: виды, основания и условия применения
- Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг: Монография
- Открытые и закрытые корпорации. Особенности оборота долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью: правовой и экономический аспекты
- Взыскание долгов: от профилактики до принуждения
- Налогообложение объектов недвижимости в России и за рубежом
- Комментарий к Федеральному закону от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"
- Налоговые споры. Особенности рассмотрения в судах общей юрисдикции: Научно-практическое пособие
- Региональное финансовое право: Монография
- Крестьянские (фермерские) хозяйства: создание, деятельность, налогообложение
- Финансовая поддержка семьи: материнский капитал
- Налоговое право: Курс лекций
- Финансовые вопросы 2021
- Инвестирование: способы, риски, субъекты: монография
- Комментарий к ФЗ О рынке ценных бумаг
- До минор: реквием для миноритариев в мажорной тональности
- Вопрос - ответ 2020
- Частное банковское право: учебник
- Налоги для физических лиц и индивидуальных предпринимателей: возможности снижения
- Постатейный комментарий к Федеральному закону от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации
- Правовое регулирование налогообложения контролируемых иностранных компаний: опыт зарубежных стран и России
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Финансовые сделки. Постатейный комментарий к главам 42 - 46 и 47.1
- Патентная система налогообложения: в помощь предпринимателю
- Налоговое резидентство физических лиц: критерии и условия
- Ответственность за нарушение налогового законодательства: виды, основания и условия применения
- Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг: Монография
- Открытые и закрытые корпорации. Особенности оборота долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью: правовой и экономический аспекты
- Взыскание долгов: от профилактики до принуждения
- Налогообложение объектов недвижимости в России и за рубежом
- Комментарий к Федеральному закону от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"
- Налоговые споры. Особенности рассмотрения в судах общей юрисдикции: Научно-практическое пособие
- Региональное финансовое право: Монография
- Крестьянские (фермерские) хозяйства: создание, деятельность, налогообложение
- Финансовая поддержка семьи: материнский капитал
- Налоговое право: Курс лекций