Будет ли законным мой иск к застройщику о взыскании неустойки (пени) в порядке п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" до дня исполнения застройщиком обязательства по передаче мне квартиры? Ведь указанный Закон определяет размер неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Из буквального толкования нормы действительно следует, что если квартира не передана, то избрать ставку рефинансирования для расчета неустойки невозможно. Однако это "препятствие" не является недочетом законодателя или неправильным пониманием нормы, а отражает правовой смысл обеспечения обязательства в случае просрочки исполнения.
Согласимся с утверждением, что основной целью дольщика при заключении договора является не взыскание с застройщика неустойки, а получение квартиры. Поэтому ответим на поставленный вопрос так: теоретически обращение в суд за неустойкой до того, как квартира передана дольщику, возможно, но не в качестве самостоятельного иска, а как дополнительное требование к определению судьбы основного обязательства застройщика.
То есть правильным будет обращение в суд с понуждением застройщика к исполнению обязательства в натуре - передаче квартиры. В дополнение к указанному требованию может прилагаться собственно взыскание неустойки, которая теоретически может быть рассчитана на дату вынесения решения суда (подачи искового заявления). Заметим, однако, что такой иск будет перспективен только в ситуации, когда дом введен в эксплуатацию, оформлены все документы, обязательства дольщиком выполнены, застройщик может передать квартиру дольщику, но почему-то не делает этого. В противном случае, если существуют какие-либо объективные препятствия для удовлетворения требования о передачи квартиры, в иске будет отказано, как и во взыскании неустойки.
Привязка неустойки к дате реального исполнения обязательства в п. 2 ст. 6 Закона неслучайна и несет определенную правовую и экономическую нагрузку. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Пункт 2 ст. 6 Закона говорит о "нарушении срока передачи квартиры", то есть о ненадлежащем исполнении обязательства, просрочке исполнения, но не о его отсутствии. Соответственно, обращаясь в суд с подобным иском, дольщик все же настаивает на исполнении договора, и поэтому появляется возможность удовлетворить требование о неустойке за просрочку. Иными словами, через предъявление требования об исполнении в натуре реализуется механизм исчисления неустойки, предусмотренный п. 2 ст. 6 Закона.
В противном случае требования истца к застройщику должны быть направлены на расторжение договора, возврат уплаченных сумм и получение процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 9 Закона. Однако предусмотренная п. 2 ст. 6 Закона неустойка здесь не применима, так как обязательство исполнению уже не подлежит. Сказанное подтверждается тем обстоятельством, что законодатель в норме ст. 9 предусмотрел самостоятельные последствия утраты дольщиком интереса к передаче квартиры в результате просрочки: уплата застройщиком процентов на денежные средства, подлежащие возврату при расторжении договора.
Таким образом, в данном случае не рекомендуется предъявление самостоятельного требования о взыскании неустойки. В Постановлении ФАС МО от 18.02.2002 N КГ-А40/453-02 можно встретить редкую, но применимую по аналогии к рассматриваемой ситуации мотивировку. Между двумя субъектами был заключен договор на поставку продукции. Продукция поставлена не была. Тогда покупатель подал в суд иск о возврате уплаченных денежных средств и взыскании договорной неустойки за просрочку поставки товара. Первые и вторая судебные инстанции удовлетворили оба исковых требования, основываясь сугубо на том факте, что товар не был поставлен, а в договоре была предусмотрена неустойка за просрочку.
Как видим, за основу было принято утверждение, что невыполнение обязательства в принципе равно нарушению срока его исполнения. Однако кассационная инстанция отменила вынесенные акты, неожиданно указав на следующее: "Предъявление настоящего иска свидетельствует о том, что истец не желает, чтобы продукция по договору была поставлена в натуре, поэтому требование о взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.3 спорного договора за просрочку поставки продукции (направленной на обеспечение исполнения обязательства по поставке продукции), как не отвечающее характеру взаимоотношений сторон, не может быть удовлетворено".
Отсюда напрашивается вывод, что неустойка за просрочку по неисполненному обязательству взыскивается при очевидном для суда, процессуально оформленном желании истца получить это исполнение. Иначе в его требованиях скорее всего будет отказано, возможно, даже с намеком на злоупотребление правом.

Э. Глуховская,
"эж-ЮРИСТ"

21 мая 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 21, май 2009 г.


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Взыскание налогов, сборов и пеней в вопросах и ответах
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!