Предприятие 20 июля 2009 года заключило договор купли-продажи здания с прилегающим к нему земельным участком. Акт приемки-передачи объекта датирован 23.07.2009. Государственная регистрация перехода прав произведена 25.08.2009. С какого момента продавец недвижимости перестает быть плательщиком земельного налога в отношении данного участка?

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Комментируя данную норму, Минфин неоднократно подчеркивал, что основанием для уплаты земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок, то есть зарегистрированное в установленном порядке право собственности (письма от 24.07.2009 N 03-05-06-02/66, от 22.07.2009 N 03-05-05-02/40, от 23.04.2009 N 03-05-05-02/24, от 02.04.2009 N 03-05-04-02/23, от 25.04.2008 N 03-05-04-02/28 и т.д.). При этом под установленным порядком следует понимать внесение соответствующей записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании требований Федерального закона N 122-ФЗ*(1).
Этой же позиции придерживаются ФНС (Письмо от 17.07.2008 N ШТ-6-3/502@) и высшие судьи. В частности, из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54*(2) следует, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. (Заметьте, этими разъяснениями будут руководствоваться арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров.) Таким образом, по общему правилу обязанность уплаты земельного налога связана с наличием свидетельства о праве собственности, выданного регистрирующим органом.
В соответствии с п. 7 ст. 396 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей. При этом если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то за полный месяц принимается месяц возникновения названных прав. Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения этих прав.
Следуя однозначной позиции ВАС (обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации права на земельный участок (внесения записи в ЕГРП) и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок), получаем, что применительно к описанной в вопросе ситуации продавец является плательщиком налога по август 2009 года включительно. Начиная с сентября обязанность уплаты земельного налога возникает у покупателя.
Данный вывод соответствует позиции главного финансового ведомства страны. Так, в Письме Минфина России от 23.09.2005 N 03-06-02-04/75 сказано: обязанность по уплате земельного налога у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом продавец земельного участка остается плательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, то есть до дня внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. В пункте 3 Письма от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21 Минфин высказался о ситуации, когда земельный участок переходит к покупателю здания (строения, сооружения): организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости. До момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на который прекращено в связи с его продажей, плательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости. Как видим, в обоих случаях (приобретение непосредственно земельного участка или покупка здания, строения либо сооружения) основополагающим является наличие свидетельства о госрегистрации.
Обратите внимание:
Для покупателя недвижимости документом, подтверждающим дату, с которой у него возникает обязанность уплаты земельного налога, является свидетельство о госрегистрации права на землю. В свою очередь продавец может подтвердить факт прекращения (перехода) права собственности штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора. Поэтому на госрегистрацию целесообразно представить не два*(3), а три экземпляра договора, один из которых (с проставленным штампом) может получить продавец.
Очевидно, что в случае если покупатель затягивает проведение госрегистрации (не является в орган Федеральной регистрационной службы (ФРС) для представления документов), продавец вынужден уплачивать налог за землю, используемую другим лицом. Можно ли призвать к ответу покупателя, уклоняющегося от регистрации перехода прав? Да, такая возможность предусмотрена, в частности, п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона*(4).
Однако и при таком варианте развития событий продавец останется внакладе. Во-первых, у него образуется задолженность перед бюджетом. Во-вторых, возникает необходимость обращения в суд. В-третьих, даже наличие судебного решения не гарантирует того, что покупатель перечислит денежные средства в счет погашения возникших убытков.
На наш взгляд, для предотвращения подобной ситуации продавец может предусмотреть в договоре ответственность за затягивание сроков регистрации, а также оформление покупателем доверенности на право выступать от его имени заявителем в органе ФРС. Данные нюансы следует проработать юристам на стадии согласования условий сделки купли-продажи.

Т.К. Юлина,
эксперт журнала "Актуальные вопросы
бухгалтерского учета и налогообложения"

15 октября 2009 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 20, октябрь 2009 г.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
*(2) Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога".
*(3) В соответствии с п. 5 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ договоры, по которым отчуждается недвижимое имущество, подаются в регистрирующий орган не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из них после госрегистрации прав возвращается правообладателю, другой помещается в дело правоустанавливающих документов.
*(4) См. дополнительно Письмо Минфина России от 23.09.2005 N 03-06-02-04/75.


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Земельный налог в вопросах и ответах
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >> 11 >> 12 >>
13 >> 14 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!