Суд признал за организацией право собственности на объект, построенный другим лицом и являющийся самовольной постройкой, и обязал организацию возместить этому лицу расходы на ее строительство. Является ли в таком случае самовольная постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению затрат на ее строительство такому лицу учитываются организацией в целях налогообложения прибыли? Каким образом в налоговом учете юридического лица, осуществившего самовольную постройку, отражаются полученные по суду суммы по возмещению затрат на строительство объекта?

Вначале отметим, что понятие "самовольная постройка" определяется Гражданским кодексом. В соответствии с его п. 1 ст. 222 построенное недвижимое имущество признается самовольной постройкой в четырех случаях:
- объект построен на чужом земельном участке;
- объект построен на участке, выделенном для других целей;
- объект создан без получения на это необходимых разрешений;
- объект построен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку (далее - застройщик), не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу тем же застройщиком либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Мы привели общее правило, но есть и исключение.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание прав собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом при условии, что земельный участок, где осуществлена постройка, принадлежит ему на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает застройщику расходы на ее создание в размере, определенном судом.
Следует сказать, что до 01.09.2006 (до вступления в силу Закона N 93-ФЗ*(1)) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как застройщику, осуществившему самовольную постройку, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Однако с 01.09.2006, исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, за застройщиком, как уже было сказано, сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат. Если же владелец земельного участка откажется узаконить самовольную постройку, застройщик должен за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Теперь вернемся непосредственно к вопросу. Итак, суд признал за организацией право собственности на постройку, которую самовольно построил застройщик, и обязал собственника возместить застройщику расходы на ее строительство. Является ли в таком случае постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению застройщику затрат на строительство учитываются в целях налогообложения у организации? Каким образом в налоговом учете застройщика отражаются суммы по возмещению, полученные по суду? Поскольку вопросы заданы читателем в отношении налогообложения прибыли организаций - собственника по суду и застройщика, обратимся к гл. 25 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для последнего работы, оказать ему услуги). Поскольку при признании права собственности на самовольную постройку у организации возникает обязанность возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом, приобретение такого имущества для целей налогообложения прибыли не может рассматриваться как безвозмездное. Такие разъяснения даны Минфином в Письме от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337.
В том же письме финансисты делают вывод, что расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение указанного имущества, формирующие его стоимость (первоначальную стоимость) в порядке, установленном Налоговым кодексом. В свою очередь, налогоплательщик, который понес затраты на строительство самовольной постройки и получил на основании решения суда компенсацию, учитывает ее в составе внереализационных доходов. При этом расходы, понесенные им на возведение самовольной постройки и подлежащие компенсации лицом, за которым признается право собственности на указанное имущество, могут быть учтены в составе внереализационных расходов на основании пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ при условии, что они отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и ранее не были учтены при формировании налогооблагаемой базы по прибыли организации.
Таким образом, на все вопросы находим ответы в одном минфиновском письме. Однако согласятся ли налоговые органы с мнением, что расходы, понесенные самовольным застройщиком на возведение постройки, могут быть учтены им в размере компенсации в составе внереализационных расходов как другие обоснованные расходы? Напомним, что под обоснованными понимаются экономически оправданные расходы (абз. 3 п. 1 ст. 252 НК РФ). Можно ли расходы на возведение самовольной постройки застройщика, который фактически является правонарушителем, расценивать как экономически оправданные? Минфин отвечает: да, но в размере компенсации, определенном судом.
Следует сказать, что на законодательном уровне критерии для определения судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, не установлены. Как показывает практика, арбитры определяют сумму компенсации по каждому конкретному делу в размере затрат, понесенных застройщиком на приобретение строительных материалов. Например, ФАС МО в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал, что в силу п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно является собственником лишь стройматериалов. То есть в данном случае не может идти речь о сумме компенсации в размере рыночной стоимости постройки.
Вместе с тем иногда между владельцем земельного участка и застройщиком заключается соглашение о возмещении расходов последнему. Несмотря на то, что законодательство не предусматривает заключение такого соглашения, суды их принимают. Например, в Решении от 19.04.2004 N А41-К1-5309/04 арбитражный суд Московской области определил владельцу земельного участка, за которым признано право собственности на самовольную постройку в виде гаражей, выплатить компенсацию их застройщику в размере 1 000 000 руб. на основании заключенного между ними соглашения.
Как видим, вопрос об определении судом размера компенсации в настоящее время не регламентирован. А значит, это повод для налоговых споров, поскольку согласно официальной позиции Минфина расходы, подлежащие возмещению застройщику, определяют первоначальную стоимость самовольной постройки в учете организации, за которой признано право собственности по суду, а в учете застройщика - сумму расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли.

Е.Е. Голованова,
эксперт журнала "Налог на прибыль:
учет доходов и расходов"

1 августа 2009 г.

"Налог на прибыль. Учет доходов и расходов", N 8, август 2009 г.

--------------------------------------------------------------------------
*(1) Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Налог на имущество организаций, вопросы и ответы
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >> 11 >> 12 >>
13 >> 14 >> 15 >> 16 >> 17 >> 18 >> 19 >> 20 >> 21 >> 22 >> 23 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!