Физическое лицо, не являющееся предпринимателем, имеет в собственности нежилое помещение, которое сдает ближайшему родственнику (супругу, брату, сестре, детям) в аренду для ведения предпринимательской деятельности. При этом никакого дохода от сдачи не получает. Арендатор оплачивает коммунальные услуги и поддерживает помещение в рабочем состоянии.
Можно ли сдавать помещение родственникам только на условиях оплаты ими коммунальных услуг? Какой договор необходимо заключить? Какую налоговую отчетность должен представлять в этом случае арендодатель?

Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц*(1).
Это относится, например, к распоряжению имуществом, нажитым супругами во время брака. Данное имущество - их совместная собственность, и, следовательно, распоряжение им должно осуществляться с учетом законных интересов и прав другого супруга*(2).
Чтобы правильно ответить на заданный вопрос, надо знать, является ли указанное нежилое помещение собственностью одного из супругов или находится в совместной собственности обоих супругов.
Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов*(3).
В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.
Нельзя передать нежилое помещение в аренду или безвозмездное пользование детям, если они не достигли совершеннолетия или не объявлены полностью дееспособными.
В отношении передачи имущества в аренду или безвозмездное пользование брату или сестре действующее законодательство ограничений по признаку родственных отношений не предусматривает.
Теперь рассмотрим, на каких условиях может заключаться договор.
Договор аренды является возмездным, и перечисление арендной платы арендодателю - одно из обязательных условий сделки. Если договор не содержит условия о размере арендной платы, то он может быть признан незаключенным.
Если собственник имущества не получает дохода от переданного им помещения, то фактически эту сделку следует рассматривать как передачу помещения в безвозмездное пользование. В этом случае собственник нежилого помещения является ссудодателем, а родственник, получивший его в пользование, - ссудополучателем.
Несмотря на безвозмездный характер сделки, лицо, получившее имущество в пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования*(4). Таким образом, собственник нежилого помещения, заключая договор безвозмездного пользования, может предусмотреть такие условия, как порядок пользования помещением, уплата коммунальных платежей и др.
Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения*(5).
При этом необходимо отметить, что если нежилое помещение получено близкими родственниками в безвозмездное пользование и используется ими в предпринимательской деятельности, то существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, что подтверждается судебной практикой*(6).
Проблемы с налогами могут возникнуть у пользователей нежилого помещения. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами, в том числе при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Взаимозависимыми лицами признаются в том числе лица, которые состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства*(7).
Когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен*(8). Следовательно, налоговые органы могут провести проверку сделки, заключенной между взаимозависимыми лицами, и доначислить ссудополучателям соответствующий налог.
Таким образом, физическое лицо - собственник нежилого помещения вправе передать его в пользование или аренду, в том числе супруге (супругу), брату, сестре, совершеннолетним детям, заключив договор безвозмездного пользования или аренды. Исключение - случаи, когда передаваемое супругу помещение является совместной собственностью.
В приведенной ситуации собственнику помещения целесообразно заключить договор безвозмездного пользования, в котором оговорить все необходимые условия, в частности порядок уплаты коммунальных платежей. Так как собственник не получает дохода от указанной сделки, то подавать налоговую декларацию и уплачивать НДФЛ ему не нужно. Исключением является налог на имущество физических лиц, который уплачивается собственником имущества.
Обязанность по уплате налогов (кроме налога на имущество) возникнет у родственников, которые используют помещение в коммерческих целях.

А.А. Яловский-Корнилов,
ведущий эксперт экспертно-консультационного
отдела компании ПРАВОВЕСТ

"В курсе правового дела", N 19, октябрь 2009 г.

---------------------------------------------------------------------------
*(1) ч. 2 ст. 209 ГК РФ
*(2) ст. 34 СК РФ
*(3) постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу N Ф09-522/02-АК
*(4) ст. 695 ГК РФ
*(5) ст. 689 ГК РФ
*(6) постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 N А42-2025/2006
*(7) ст. 20 НК РФ
*(8) ст. 40 НК РФ


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Налогообложение доходов от продажи, сдачи в аренду имущества.
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >> 11 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!