Организация осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Реализация квартир производится в процессе указанного строительства до момента полной фактической готовности строительного объекта. Договоры соинвестирования, посредством которых оформляется реализация прав на будущие объекты недвижимости, заключаются на каждую отдельную квартиру. Выполнение условий данных договоров (поступление денежных средств от соинвесторов, передача им готового объекта недвижимости, государственная регистрация прав на объект недвижимости) обычно осуществляется в течение нескольких отчетных периодов. По своей экономической сущности договоры соинвестирования похожи на договоры строительного подряда. Правильно ли в формируемой организацией финансовой отчетности по международным стандартам финансовой отчетности отражать указанные договоры соинвестирования в соответствии с положениями МСФО 11 "Договоры подряда"? Насколько актуальным является формирование отчетности по международным стандартам?

В настоящее время договоры продажи объектов жилой недвижимости оформляются, как правило, в форме договоров соинвестирования, в соответствии с которыми одна сторона (заказчик-застройщик) обязуется в согласованные сроки передать другой стороне жилую квартиру, а другая сторона (покупатель) выступает в роли соинвестора строительства и обязуется внести соответствующие денежные средства, имеющие целевое назначение.
Организации, осуществляющие реализацию инвестиционно-строительных проектов по созданию многоквартирных жилых домов и выступающие в роли заказчиков-застройщиков (далее по тексту - заказчик), представляют собой, как правило, вертикально интегрированные холдинги. При этом под холдингом понимается организация, которая фактически осуществляет единое экономическое руководство другими компаниями, участвующими в осуществлении производственной деятельности. Для вертикально интегрированного холдинга характерно существование звеньев технологического процесса, которые выполняют взаимно дополняющие функции по созданию готового к конечной реализации продукта. При этом осуществляется общий контроль над процессом посредством регулирования внутреннего ценообразования, снижения издержек на создание и продвижения продукта. В частности, при строительстве объектов жилой недвижимости в холдинг входят организации, выполняющие функции заказчика строительства, проектного и (или) дизайнерского бюро, генерального подрядчика. Отдельные бизнес-процессы (бухгалтерское, юридическое обслуживание, хозяйственное обеспечение и пр.) могут быть переданы на аутсорсинг как дочерним компаниям, так и внешним независимым контрагентам.
Необходимо отметить, что реализация длительных инвестиционных проектов по созданию объектов жилой недвижимости требует значительных финансовых ресурсов, привлекаемых на длительные сроки. Наибольшая потребность в указанных ресурсах наблюдается на первоначальной стадии, связанной с приобретением прав на земельный участок, разработкой и утверждением проектной документации. Поэтому возникает необходимость привлечения относительно дешевых заемных денежных средств. При этом инвесторы, в том числе и международные, предъявляют серьезные требования к прозрачности и надежности информации, которая формируется указанными организациями.
Необходимо отметить, что требования законодательства по бухгалтерскому учету, действующие в Российской Федерации, не позволяют отразить истинную экономическую сущность правоотношений, в которые вступают лица, желающие приобрести объект недвижимости на стадии строительства, и организации, выступающие в качестве заказчика строительства.
В сложившейся ситуации большой интерес представляет консолидированная отчетность холдинга, сформированная в соответствии с положениями международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). В частности, указанная отчетность приобретает еще большую актуальность при необходимости привлечения международных инвестиций или заемного капитала.
Положения МСФО направлены в первую очередь на защиту экономических интересов потенциальных инвесторов, в том числе и кредиторов. Этим объясняется то обстоятельство, что МСФО 11 "Договоры подряда" предусматривает жесткий принцип индивидуализации объекта строительства, в соответствии с которым каждый обособленный объект строительства должен соответствовать одному покупателю, чьи намерения подтверждаются заключенным договором с минимальным риском его расторжения. Данное обстоятельство фактически устраняется риск отсутствия покупателей на часть возведенных площадей и существенного расхождения ранее признанной выручки с фактически поступившим денежным потоком.
Формализованные положения МСФО 11 предъявляют жесткие требования к устанавливаемым фактическим договорным отношениям. В соответствии с указанным стандартом договор подряда (construction contract) - договор, специально заключенный для строительства или сооружения объекта или комплекса объектов, которые взаимосвязаны или взаимозависимы по их конструкции, технологии и функциям или по их конечному назначению или использованию.
При этом, для того чтобы договор был квалифицирован как договор подряда, необходимо.
1. Согласовать в результате переговоров, которые должны быть проведены до момента заключения договора и соответственно до начала производства работ по договору, основные положения договора подряда, а именно:
проектное решение;
смету на проведение производства работ;
график производства работ.
Возможность покупателя выбрать один из имеющихся вариантов типового проектного решения не соответствует критерию предварительного согласования. Следовательно, нельзя считать, что строительство осуществляется в соответствии с заранее оговоренными с покупателем техническими условиями.
2. Покупателю иметь реальную возможность оказывать влияние на:
изменение проектных решений и (или)
согласование указанных изменений, если они производятся по инициативе другой стороны договора.
При этом на практике ход строительства контролируется исключительно заказчиком строительства и покупатель не может реально оказать влияния на этот процесс. Незначительные изменения, связанные с планировкой и (или) отделкой отдельной квартиры, не являются примером соответствующих изменений проекта в силу своей незначительности. Желание покупателя, связанное с коренным изменением стандартного утвержденного проектного решения, вряд ли реализуемо на практике.
3. Минимизировать риск расторжения договора покупателем и возможность наступления негативных финансовых последствий для заказчика из-за непоступления выручки по договору.
Исходя из изложенного можно сделать следующий вывод: при несоблюдении указанных условий сооружение объекта жилой недвижимости и заключение договора соинвестирования на отдельную квартиру обычно рассматриваются как два совершенно независимых события. Поэтому в финансовой отчетности организации незавершенное строительство должно отражаться в соответствии с принципами, установленными МСФО 2 "Запасы". Признание выручки осуществляется в соответствии с положениями МСФО 18 "Выручка", т.е. в момент государственной регистрации права собственности на каждый объект жилой недвижимости, так как именно в этот момент на конечного покупателя перейдут риски и выгоды, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

К. Блохин

19 июня 2008 г.

"Финансовая газета", N 25, июнь 2008 г.


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Реформирование бухгалтерского учета, международные стандарты
Страница >> 1 >> 2 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!