Применяющая УСНО организация, которая арендует здание у физического лица, произвела там за свой счет неотделимые улучшения с согласия арендодателя. Возмещение арендатору расходов на проведение неотделимых улучшений не предусмотрено. Каков порядок исчисления и уплаты НДФЛ в отношении доходов физического лица в виде стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений?

Договор аренды заключается в соответствии с гл. 34 ГК РФ "Аренда". В нем прописываются условия предоставления имущества, порядок его использования, а также аспекты, связанные с ремонтом и любыми другими работами в отношении данного имущества. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вопросам улучшения арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ, согласно которой улучшения делятся на отделимые и неотделимые (при этом в законодательстве нет четкого определения данных понятий). В любом случае для производства улучшений необходимо согласие арендодателя.
В рассматриваемом случае речь идет о неотделимых улучшениях, то есть тех, которые произведены с согласия арендодателя, в соответствии с условиями договора выполнены за счет арендатора и стоимость которых не возмещается арендодателем арендатору. Неотделимые улучшения всегда связаны с объектом аренды и без вреда для имущества не могут быть отделены (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Поэтому они переходят к арендодателю вместе с объектом аренды либо по окончании срока аренды, либо в иной установленный договором аренды срок, например по завершении работ по производству этих улучшений. Законодательно данный вопрос не урегулирован. Поскольку арендодателем является физическое лицо, встает вопрос о получении им дохода в натуральной форме и, соответственно, обложении этого дохода налогом на доходы физических лиц. Если здание арендуется у индивидуального предпринимателя, вопросов об удержании НДФЛ не возникает.
Особенности определения налоговой базы при получении доходов в натуральной форме для целей исчисления НДФЛ установлены ст. 211 НК РФ. К доходам, полученным физическим лицом в натуральной форме, в частности, относятся выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой. Здесь налицо получение физическим лицом дохода в натуральной форме - в виде неотделимых улучшений имущества.
Налоговая база. Согласно требованиям п. 1 ст. 211 НК РФ налоговая база при получении доходов в натуральной форме определяется как стоимость этих работ, услуг, иного имущества, исчисленная исходя из их цен с учетом ст. 40 НК РФ. В нашем случае по общему правилу для целей налогообложения принимается цена работ или услуг, указанная сторонами сделки. Если же договор аренды долгосрочный (например, на пять лет) и неотделимые улучшения передаются по его окончании, стоимость этих неотделимых улучшений может существенно измениться. В такой ситуации надо учесть требования ст. 40 НК РФ и просчитать налоговые риски.
Ставка налога. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ ставка НДФЛ равна 13%.
Дата получения дохода. При получении доходов в натуральной форме дата фактического получения дохода определяется как день передачи доходов в натуральной форме (ст. 223 НК РФ). В Письме от 13.03.2009 N 03-11-06/2/39 финансисты разъясняют, что при получении налогоплательщиком-арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного здания дата фактического получения дохода - день окончания договора аренды. Аналогичное мнение финансисты высказывали и ранее, в письмах от 01.06.2006 N 03-05-01-04/141, от 21.06.2006 N 03-05-01-04/171. Правда, они добавляли: если при этом не менялись условия договора аренды.
В нашем случае не все так однозначно, как, например, с налоговой ставкой. При получении доходов в натуральной форме день получения доходов - день передачи этих доходов налогоплательщику. Когда передаются доходы арендодателю? Поскольку нормы, регулирующие данный вопрос, отсутствуют, существует две точки зрения: неотделимые улучшения передаются на баланс арендодателя либо по истечении срока аренды, либо сразу по окончании работ по производству этих улучшений. Во избежание проблем, связанных с налоговыми рисками, порядок и сроки передачи неотделимых улучшений необходимо установить договором аренды (или дополнительным соглашением к нему). Таким образом, возможен вариант, при котором согласно договору аренды неотделимые улучшения передаются арендодателю сразу после окончания работ, соответственно, эта дата и будет днем получения дохода по НДФЛ со всеми вытекающими последствиями.
Обязанности налогового агента. По общему правилу согласно ст. 226 НК РФ при выплате дохода организация, арендующая здание, является налоговым агентом по отношению к физическому лицу-арендодателю. Практически это можно сделать за счет сумм выплачиваемой арендодателю арендной платы. В то же время надо помнить об ограничении, которое установлено п. 4 ст. 226 НК РФ: удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты.
Организация-арендатор по итогам года обязана на арендодателя, которому выплачивается доход, подать сведения не позднее 1 апреля по форме 2-НДФЛ *(1): код дохода - 1400.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика. Невозможностью удержать налог, в частности, признаются ситуации, когда заведомо известно, что период, в течение которого может быть удержана сумма начисленного налога, превысит 12 месяцев.
В этом случае уплату НДФЛ (полностью или частично) налогоплательщик осуществляет самостоятельно в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 НК РФ. Налог уплачивается равными долями в два захода: первый - не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй - не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты.
Вернемся к проблемам, поднятым в начале материала. В связи с тем, что правовые вопросы и вопросы налогового учета законодательно урегулированы не до конца, хотелось бы обратить особое внимание на договор аренды. Для уменьшения налоговых рисков все неоднозначно трактуемые законодательством моменты имеет смысл подробно прописать в нем.

А.В. Серебрякова,
эксперт журнала "Упрощенная система налогообложения:
бухгалтерский учет и налогообложение"

1 июля 2009 г.

"Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2009 г.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Утверждена Приказом ФНС РФ от 13.10.2006 N САЭ-3-04/706@.


Copyright 2010 Бухгалтерия в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Директ:

Бухгалтерский учет:

Счета бухгалтерского учета:

Бухгалтерский учет отдельных операций:

Прочие вопросы:

Вопросы о налогах и сборах

Налог на добавленную стоимость (НДС):

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подоходный налог:

Другое:

Прочие вопросы налогообложения:

Эта информация вам будет интересна:
 



Rambler's Top100

Политика конфиденциальности:
Политика конфиденциальности
Учет операций, связанных с арендой и лизингом
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >>
Бухгалтерия в вопросах и ответах!